Une chute des prix de l’immobilier est à venir. La hausse du chômage pourrait aggraver la situation



Londres
CNN Affaires

L’année dernière, la plus grande société immobilière d’Auckland n’a pas pu vendre ses propriétés assez rapidement pour répondre à la demande dans la plus grande ville de Nouvelle-Zélande.

Les maisons « volaient par la porte », a déclaré Grant Sykes, directeur de l’agence immobilière Barfoot & Thompson. « Il y a eu des moments époustouflants lorsque les agents se tiennent dans la pièce et sont stupéfaits par les prix atteints », a-t-il déclaré à CNN Business.

Dans un exemple, une propriété vendue pour 1 million de Nouvelle-Zélande dollars (610 000 $) au-dessus du prix demandé dans une vente aux enchères qui a duré huit minutes. (La plupart des maisons en Nouvelle-Zélande sont vendues aux enchères.)

C’était en mai 2021, lorsque les ventes attiré des milliers d’enchérisseurs qui ont poussé les prix toujours plus haut. Depuis lors, le taux de dédouanement de Barfoot & Thompson aux enchères a chuté, selon Sykes, prolongeant les délais de vente et faisant baisser les prix.

Le délai de vente d’un bien immobilier en Nouvelle-Zélande a augmenté d’environ 10 jours en moyenne depuis octobre 2021, selon le Institut immobilier de Nouvelle-Zélande. Les ventes ont chuté de près de 35 % et les prix médians des maisons ont baissé de 7,5 % au cours de la dernière année.

Maisons dans la banlieue de Devonport en face du quartier central des affaires d'Auckland, Nouvelle-Zélande.

La Nouvelle-Zélande est à la pointe du marché mondial du logement presser qui a de sombres ramifications pour l’économie mondiale.

La pandémie boomqui a envoyé des prix dans la stratosphère, s’essouffle et les prix de l’immobilier sont désormais chute du Canada à la Chine, ouvrant la voie à la plus vaste ralentissement du marché du logement depuis la crise financière mondiale.

La hausse des taux d’intérêt est à l’origine de ce changement radical. Les banques centrales sur un guerre contre l’inflation ont porté les taux à des niveaux jamais vus depuis plus d’une décennie, avec des effets d’entraînement sur le coût d’emprunt.

Taux hypothécaires américains dépassé 7 % le mois dernier pour la première fois depuis 2002, contre un peu plus de 3 % il y a un an, avant tirer en arrière légèrement en novembre en raison de la baisse de l’inflation. Dans l’Union européenne et au Royaume-Uni, les taux hypothécaires ont plus que doublé depuis l’année dernière, chassant les acheteurs potentiels du marché.

« Dans l’ensemble, il s’agit des perspectives les plus inquiétantes du marché du logement depuis 2007-2008, avec des marchés en équilibre entre la perspective de baisses modestes et des baisses beaucoup plus prononcées de 15% à 20% », a déclaré Adam Slater, économiste principal chez Oxford Economics, un cabinet de conseil. .

Un facteur clé déterminant jusqu’où vont les prix ? Chômage. Une forte augmentation du chômage pourrait entraîner des ventes forcées et des saisies, « là où les remises importantes sont courantes », selon Slater.

Mais même si la correction des prix est modérée, un ralentissement du marché immobilier pourrait avoir de graves conséquences car les transactions immobilières stimulent à leur tour l’activité dans d’autres secteurs de l’économie.

« Dans un monde idéal, vous aurez un peu de mousse soufflée du haut [of house prices] et tout va bien. Ce n’est pas impossible, mais il est plus probable que les ralentissements immobiliers aient des conséquences plus néfastes », a déclaré Slater à CNN Business.

Les prix des logements chutent déjà dans plus de la moitié des 18 économies avancées suivies par Oxford Economics, dont le Royaume-Uni, l’Allemagne, la Suède, l’Australie et le Canada, où les prix ont chuté d’environ 7 % de février à août.

« Les décalages de données signifient probablement que la plupart des marchés voient maintenant les prix baisser », a déclaré Slater. « Nous sommes au début d’un ralentissement assez clair maintenant et la seule vraie question est de savoir à quel point et combien de temps cela va durer. »

Les prix des logements aux États-Unis – qui ont le plus augmenté pendant la pandémie depuis les années 1970 – baissent également. Les économistes de Goldman Sachs s’attendent à une baisse d’environ 5 à 10 % par rapport au pic atteint en juin jusqu’en mars 2024.

Dans un scénario « pessimiste », les prix américains pourraient plonger jusqu’à 20 %, a écrit l’économiste de la Fed de Dallas Enrique Martinez-Garcia dans un article de blog récemment.

Les prix des maisons neuves en Chine ont chuté au rythme le plus rapide depuis plus de sept ans en octobre, selon les chiffres officiels, reflétant un effondrement du marché immobilier qui s’aggrave depuis des mois et pèse lourdement sur son économie. Les ventes de maisons ont chuté de 43 % cette année, selon China Index Academy, une société de recherche.

Les ventes reculent ailleurs également, car les banques adoptent une approche plus prudente en matière de prêt et les aspirants acheteurs retardent leurs achats face à des coûts d’emprunt beaucoup plus élevés et à une détérioration des perspectives économiques.

Les ventes de maisons en Grande-Bretagne étaient inférieures de 32% au niveau de l’année précédente en septembre, selon les chiffres officiels. Une enquête étroitement surveillée a montré que les nouvelles demandes d’acheteurs ont chuté pour le sixième mois consécutif en octobre au niveau le plus bas depuis 2008, à l’exclusion des premiers mois de 2020 lorsque le marché a été en grande partie fermé en raison de la pandémie.

Aux États-Unis, les ventes de maisons existantes ont diminué de plus de 28 % d’une année sur l’autre en octobre, la neuvième baisse mensuelle consécutive, selon la National Association of Realtors.

Les taux hypothécaires dans 25 grandes villes du monde suivies par UBS ont presque doublé en moyenne depuis l’année dernière, rendant les achats immobiliers beaucoup moins abordables.

« Un travailleur qualifié du secteur des services peut se permettre environ un tiers d’espace de logement en moins qu’avant la pandémie », selon l’UBS Indice de la bulle immobilière mondiale.

En plus de rebuter les nouveaux acheteurs, la forte hausse des taux a choqué les propriétaires existants habitués à plus d’une décennie de coûts d’emprunt ultra-faibles.

En Grande-Bretagne, plus de 4 millions de prêts hypothécaires ont été accordés à des primo-accédants depuis 2009, lorsque les taux étaient proches de zéro. « Il y a beaucoup de gens qui n’apprécient pas ce que c’est quand leurs dépenses mensuelles augmentent », a déclaré Tom Bill, responsable de la recherche résidentielle au Royaume-Uni chez le courtier Knight Frank.

Dans les pays où la part des prêts hypothécaires à taux variable est plus importante, comme la Suède et l’Australie, le choc sera immédiat et pourrait accroître le risque de ventes forcées qui font baisser les prix plus rapidement.

Mais même dans les endroits où une grande partie des hypothèques sont fixes, comme la Nouvelle-Zélande et le Royaume-Uni, la durée moyenne de ces hypothèques est assez courte.

« Cela signifie que beaucoup plus de dettes seront soumises à des taux (souvent significativement) plus élevés au cours de la prochaine année environ qu’il n’y paraît à première vue », a écrit Slater dans un rapport le mois dernier.

Alors que les taux d’intérêt ont été le catalyseur du ralentissement du marché de l’habitation, le marché de l’emploi jouera un rôle plus important dans la détermination de la chute des prix.

La modélisation des krachs passés des prix de l’immobilier par Oxford Economics montre que l’emploi est le facteur décisif pour déterminer la gravité d’un ralentissement, car un pic de chômage augmente le nombre de vendeurs forcés.

« L’histoire montre que si les marchés du travail peuvent rester solides, les chances d’une correction plus bénigne sont plus élevées », selon Innes McFee, économiste mondial en chef chez Oxford Economics.

Les niveaux d’emploi dans de nombreuses économies avancées se sont redressés depuis leur chute au début de la pandémie. Mais il y a des signes avant-coureurs que les marchés du travail commencent à se refroidir alors que la faible croissance économique frappe la demande de travailleurs.

Après s’être fortement redressé en début d’année, le nombre d’heures travaillées était inférieur de 1,5 % aux niveaux d’avant la pandémie au troisième trimestre, soit un déficit de 40 millions d’emplois à temps plein, selon les estimations de l’Organisation internationale du travail.

« Les perspectives des marchés du travail mondiaux se sont détériorées ces derniers mois et, selon les tendances actuelles, les postes vacants vont diminuer et la croissance mondiale de l’emploi se détériorer de manière significative au dernier trimestre de 2022 », a déclaré l’OIT dans un rapport d’octobre.

Le taux de chômage aux États-Unis a augmenté en octobre pour atteindre 3,7 %. Au Royaume-Uni, les postes vacants sont tombés à leur plus bas niveau en un an. L’Office for Budget Responsibility du Royaume-Uni s’attend à ce que le chômage augmente de 505 000 pour atteindre un sommet de 1,7 million – un taux de chômage de 4,9% – au troisième trimestre de 2024.

« Une augmentation décisive du chômage est un très grand danger pour les marchés du logement », a déclaré Slater d’Oxford Economics.

Un piéton passe devant des immeubles inachevés du projet résidentiel West Bund Park à Shanghai, en Chine, le 14 janvier 2022.

La plupart des observateurs du marché ne s’attendent pas à une répétition du krach immobilier de 2008. Les banques et les ménages sont en meilleure santé financière et l’offre de logements dans certains pays reste tendue.

Mais même une baisse modeste des prix de l’immobilier sapera la confiance, obligeant les propriétaires à réduire leurs dépenses.

Un ralentissement de l’activité portera également un coup à de nombreux autres secteurs de l’économie en raison des liens du marché de l’habitation avec les constructeurs, les avocats, les banques, les entreprises de déménagement et les magasins de meubles, pour n’en nommer que quelques-uns.

Le marché immobilier chinois représente environ 28 à 30 % du PIB en raison de ces liens. Aux États-Unis, la contribution plus large du logement au PIB est généralement en moyenne de 15 à 18 %, selon la National Association of Home Builders.

Dans le pire des cas – un scénario dans lequel les prix des logements chutent plus fortement que prévu et les baisses de prix s’accompagnent d’un effondrement de l’investissement résidentiel et d’un resserrement des prêts des banques – Oxford Economics prévoit que le PIB mondial n’augmentera que de 0,3 % en 2023, au lieu des 1,5 % qu’il prévoit actuellement.

« Un facteur négatif supplémentaire, par rapport au [global financial crisis], est que le marché chinois du logement est également en baisse », selon Slater. « Ainsi, plutôt que de compenser l’impact sur la production mondiale d’un ralentissement mondial du logement, comme ce fut le cas après la GFC, le secteur chinois du logement contribue à la crise. »

— Laura Il a contribué à ce rapport.



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