Pourquoi il devient encore plus difficile de garder un toit au-dessus de sa tête


Les loyers augmentent de pourcentages à deux chiffres dans certaines villes. Pendant ce temps, l’achat d’une maison est le plus inabordable depuis le milieu des années 1980. Les taux hypothécaires ont dépassé 6% et les prix des maisons restent juste à côté de la records frappé ces derniers mois, excluant du marché de nombreux acheteurs potentiels.

Et bien qu’il y ait des signes de refroidissement sur le marché, il ne semble pas y avoir beaucoup de soulagement en vue pour les acheteurs de maisons.

Il y a un an, un acheteur qui avait misé 20 % sur une maison unifamiliale au prix médian de 363 800 $ et financé le reste avec un taux hypothécaire de 2,88 % – la moyenne à l’époque – avait un paiement mensuel de 1 208 $.

Aujourd’hui, un propriétaire qui achète la maison au prix médian, qui est maintenant de 396 300 $, avec une hypothèque au moyenne actuelle de 6,29% paierait 1 960 $ par mois en capital et intérêts. C’est 752 $ de plus chaque mois.
Avec inflation poussant la plupart des dépenses des ménages à la hausse, peu d’acheteurs potentiels peuvent se permettre ces paiements mensuels plus coûteux.
Quelle sera ma mensualité hypothécaire ?

Au cours des cinq dernières années, le prix moyen des maisons a augmenté de 60 % tandis que le revenu moyen a augmenté de moins de 15 %, a déclaré Andy Walden, vice-président de la recherche sur les entreprises chez Black Knight, une société de bases de données hypothécaires.

« Les prix des maisons sont nettement décalés par rapport aux niveaux de revenu », a déclaré Walden.

Les Américains dépensent désormais plus de 35 % de leur revenu médian en paiements mensuels de principal et d’intérêts pour cette maison nouvellement achetée au prix médian. Historiquement, les Américains ont dépensé près de 25 % de leur revenu médian en paiements.

Pour revenir à ce niveau, a déclaré Walden, une combinaison de ces choses devrait se produire : le revenu d’une personne devrait augmenter de 40 %, les taux hypothécaires devraient être réduits de moitié, ou il faudrait une baisse de 30 % baisse du prix médian d’une maison.

Mais aucune de ces choses n’est susceptible de se produire de si tôt.

Comment on est venu ici?

Une partie de la raison pour laquelle le logement a devenir si cher est que les taux hypothécaires record observés pendant la pandémie de Covid-19 ont augmenté la demande de logements, ce qui a fait grimper les prix. Avec plusieurs acheteurs en concurrence pour un nombre limité de maisons à vendre, des guerres d’enchères et offres tout en espèces est devenu courant, faisant grimper les prix à des niveaux record.

Aujourd’hui, les acheteurs sont aux prises avec une combinaison de prix élevés des maisons et de taux hypothécaires en hausse.

« Le point sensible est survenu lorsque les taux sont revenus à leur niveau de 6% », a déclaré Walden.

L’autre côté de la question est l’approvisionnement. Les acheteurs impatients ont été confrontés à une pénurie nationale de maisons qui se préparait depuis longtemps, créant une inadéquation entre l’offre et la demande qui a fait grimper les prix des maisons.

Les États-Unis accusent un retard d’environ 5,5 millions de logements au cours des 20 dernières années, les constructeurs n’ayant pas réussi à suivre les tendances historiques en matière de construction, selon la National Association of Realtors. Si vous ajoutez la destruction de biens due à la démolition ou aux catastrophes naturelles, entre autres, le manque à gagner total pourrait être plus proche de 6,8 millions pendant cette période.
Dois-je louer ou acheter une maison?

Le déficit d’unités est si profond qu’il faudrait plus d’une décennie pour le rattraper, selon NAR.

Mais même si davantage de maisons et d’appartements sont construits, cela n’aura pas d’importance à moins que les gens ne puissent se le permettre.

En avril 2021, un ménage devait gagner environ 80 000 $ par an pour payer les paiements sur la maison au prix médian avec une mise de fonds modeste de 3,5 %. Un an plus tard, le revenu requis était de 108 000 $. Cette augmentation des coûts signifie qu’environ 4 millions de ménages locataires qui auraient pu acheter la maison au prix médian l’an dernier ne pouvait plus le faire douze mois plus tardselon le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard.
Sans maison à acheter, les locataires restent sur place, faire grimper les loyers encore plus loin dans un marché déjà tendu.
Les villes de la Sun Belt, comme Phoenix et Austin, ont vu certains des augmentations les plus importantes du coût du logement pendant la pandémie. À Miami, le le prix d’une maison a augmenté de 33 % d’il y a un an, et les loyers sont en hausse de 17% de l’année dernière, selon Realtor.com. Mais la crise de l’abordabilité se produit à l’échelle nationale, dans toutes les régions du pays.
Alors que les locataires atteignent la limite de ce qu’ils peuvent se permettre de payer chaque mois, l’accession à la propriété devient de plus en plus hors de portée alors qu’ils ont du mal à épargner pour un acompte. Cela élargit l’écart de richesse et verrouille les inégalités entre ceux qui bénéficient financièrement de l’accession à la propriété et ceux qui n’en bénéficient pas. Il élargit également la écart racial d’accession à la propriétédans lequel 72% des Américains blancs sont propriétaires tandis que seulement 43% des Noirs américains possèdent une maison, selon NAR.

Alors que se passe-t-il ensuite ?

Il y a des signes clairs de refroidissement sur le marché du logement. Les ventes de maisons chutent depuis sept mois de suite car la hausse du coût d’achat et de financement d’une maison pousse plus de personnes hors du marché du logement. En règle générale, à mesure que la demande se tarit, les prix baissent et les taux hypothécaires finissent par se stabiliser.

Pour le moment, cependant, les taux hypothécaires devraient augmenter encore plus alors que la Réserve fédérale continue d’augmenter les taux d’intérêt dans sa lutte contre l’inflation.

La Fed ne fixe pas directement le taux que les emprunteurs paient sur les prêts hypothécaires. Au lieu de cela, les taux hypothécaires ont tendance à suivre le rendement du Trésor américain à 10 ans. Alors que les investisseurs anticipent les hausses de taux de la Fed, ils vendent souvent des obligations d’État, ce qui fait grimper le rendement et, avec lui, les taux hypothécaires.

Combien de maison puis-je me permettre?

La plupart des experts en politique du logement affirment que la construction d’un approvisionnement régulier de nouvelles maisons à prix modéré est nécessaire pour résoudre la crise de l’abordabilité. Mais comme ces maisons ne sont pas aussi rentables pour les constructeurs que les maisons plus grandes et plus chères, il faudra un effort concerté des secteurs public et privé.

En mai, l’administration Biden a annoncé une Plan d’action sur l’offre de logements pour combler l’écart d’abordabilité et réduire les coûts de logement. Le plan vise à stimuler l’offre de logements abordables en améliorant le financement fédéral existant et en incitant les zones à réformer les politiques de zonage et d’utilisation des sols pour construire davantage de logements à moindre coût. Il appelle également les constructeurs de maisons à adopter des méthodes de construction plus efficaces.

Mais rien de tout cela n’est une solution miracle, et certaines d’entre elles nécessitent une action du Congrès.

Par ailleurs, la Federal Housing Finance Administration, qui supervise les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac, plans annoncés cet été pour élargir les options de financement immobilier pour les acheteurs, en particulier ceux de couleur, afin de combler l’écart racial d’accession à la propriété. Ces programmes comprennent une aide à la mise de fonds, des primes d’assurance hypothécaire réduites et un système de rapport de solvabilité qui tient compte de l’historique des paiements de loyer.
Certaines de ces idées, y compris nouveaux prêts sans mise de fonds sans frais de clôture pour les acheteurs dans des quartiers noirs ou hispaniques spécifiques, sont déjà en place.



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